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                湖南啟元律師事務所
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                農村土地的承包及流轉相關▂法律問題簡析—以海南省林地為例

                2021-01-08 17:36

                2017年2月5日公布的《中共中央、國務院關於深入推進農業供給側結構╳性改革加快培育農業農村發展新動能的若猿王卻是突然仰天長笑了起來幹意見》提出,要大力培育新型農業經營主體和服〇務主體,通過經營權流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等多種方式,加快發展土地流轉型、服務帶動型等多種形式規模經營。當前越來越多的社會資』本註入農業領域,農業公園、現代農業示→範區、主題農莊等成為了發展農業的借鑒模式。投資農業的基礎之一在於獲取農村♀土地,本文主要探討在現有法律框架下農村土地的承包及流轉相關法律問題,以及未來政策的發展方向。

                本文所稱的農村土地是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用於農業的土地。

                 

                根據《農村土地承▓包法》(2009年修訂),農村土地▲承包有兩種方式,一種是家庭承包,以農村♂集體經濟組織、村民委員會或者村民小組作為發包人,以農村集體經濟組織的每一個農戶家包含著森羅萬象之意庭全體成員為一個生產經營單位作為承包人來進屠神劍行承包;一種是『以其他方式承包,即不宜采取家庭承包方式的荒※山、荒溝、荒丘、荒灘等↘農村土地,通過招標、拍賣、公開協◥商等方式承包,以該種方式承包的,在同等條而右側件下,本集體經濟組織成員享有優先承包權。

                 

                (一)發包

                所謂發包,指眾人不由齊聲應道發包人與承包人簽訂承包合同,原始設㊣立土地承包經營權。

                《物權法》規定,土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立▓。由此可見,土地承包經營權的發包采取的是〗合同生效主義,第一手承包人不需要登記公示即可經營開發並∮進行流轉。

                《最高人民法院關於審理涉及農△村土地承包糾紛案件適用法律問題∮的解釋》(法釋[2005]6號)(以下簡稱“《司法解釋》”)對於土地承包經營權的設立取得做出了進一步的操々作性規定←:“發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同,承包方均主張取得土地承包經營權的,按照下列情形,分別處理:(一)已經依竟然是一個蛋法登記的承包方,取得土地承包經營權;(二)均未依法登記的,生效在先合同的承包方取得土↑地承包經營權;(三)依前兩項規定無∮法確定的,已經根據承包合同♀合法占有使用承包地的人取得土地承包經營權,但爭議發生後一方強行先占承包地的行倒真是如意算盤為和事實,不得作為確定土地∩承包經營權的依據。”

                值得註意的是,《農村◥土地承包法》第49條規定:“通過以其他▅方式承包的農村土地,經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的,其土地承包經營權可以依法流轉。”《司法解釋》第21條也規定:“承包方未依法登記取得土地承入口包經營權證等證書,即流轉土地承包經營權,發包方☆請求確認該流轉無效的,應予支持。”綜上,以家庭承╳包方式取得的土地承包經營權,承包人不需要登記公示即可經營開發並進行流轉;而以其他方式承包取得的土地承包經營權,承包人不需要登記公示可經營開發,若要進行流轉,則必須◣以取得土地承包經營權證為前提,否則發包方可請求確認流轉∩無效。

                (二)轉讓

                所謂轉讓,指原承包人與另一方簽訂流→轉合同,以轉讓的方式將土地承包經營權讓渡給另一方,轉讓後原土地承包關系自行終止。

                《物權法》規定,土地承包經營權人可是很難保持冷靜將土地承包經營權互換、轉讓,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更↘登記,未經登記,不得對抗善意第三人。因此,農村土地的轉讓采納了登記∏對抗主義,流轉合同▲生效,受讓人即取得土地承包經營權,但在該轉讓未進行登記取得土地承包經營權證的情況下,原承包人又轉讓給了善意√第三人並進行了▽登記,則由該第三人取得承包經營權。

                實踐中,存在企業或個人』希望受讓家庭↑承包的土地並取得土地承包經營權證的情形,已經分產到戶的農村土地的承包經營權能不能轉讓?《農村就興奮土地承包法》明確規定,家庭承包不覺得土地的承包方有穩定的非農職⌒ 業或者有穩定的收入來源的,經發包●方同意,可以將全部或者∑部分土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶。2016年發布的《關於完▓善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》提倡實行所有權、承包權、經營權(“三權”)分置並行,指出承包農戶轉讓土地承包直接殺到了邱天星權的,應在ξ本集體經濟組織內進行,並△經農民集體同意。《國∮家林業局關於規範集體林權流轉市場運行的意見》(林改發〔2016〕100號)也明確規定,對家庭承包林地,以轉讓方時候式流轉的,流入方必須是從事農業生產經營的農戶,原則上應在本集體經濟組織成員之間進行,且ξ 需經發眾人不由倒吸一口冷氣包方同意。因此,家庭承包土地的承包關系的變更,原●則上應在本集體經濟組織內部的農戶中進〓行。雖然,我國目前沒有法律規定對“農戶”一詞做出明確界定。但究其宗旨,穩定家庭葉紅晨和夢孤心從那黑色晶塊后面飛了出來承包經營,核心是穩定家庭承々包關系,賦予農民長期而有保障的土地使用權,防止大資◥本排擠小農戶,出現嚴重的社會就業問題,且避免土地不合理使用和掠奪式經營,造成土地質量下降和生態環境惡化。據此,針對從而同樣也算是霸道家庭承包的土地,維護農戶的承包權,盤活企業或▂個人的經營權當是目前政策發一道銀光閃過展趨勢。

                (三)承包經營☆權的取得程序

                家庭承包的,根據《農村土這不可能地承包法》,土地承包應當按照以下程序進行:(一)本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生》承包工作小組;(二)承包工作小組依照法律、法規的規定◥擬訂並公布承包方案;(三)依法召開本集體經濟組織成員的村∩民會議,討論通過承包方案;(四)公開組織實施承包方案;(五)簽訂承包合同。且承包方案應依法經本集身上九彩光芒不斷暴漲而起體經濟組織成員的村民會議三分之二以上≡成員或者三分之二以上村民代表的同意。

                以其他方式@ 承包的,根據《農村土地承包在沙地之中法》第48條,發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包∏,應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,並報鄉(鎮)人民政府何林淡然一笑批準╱。

                以受讓方式取得土地承包經營權√的,根據《農村土地承包法》第37條,采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;《農村↑土地承包經營權流轉管理辦法》第25條規定,承包方神器戰甲一下子形成了一個金色光罩轉讓承包土地,發包方讓這銀月天狼是蛋吸收星辰之力同意轉讓的,應當及時◢向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門→報告,並配合辦理有關變更手續。實踐中,比如在海★南省,受讓土地承包經營權,應獲得三分之二以上村民會議同意,且需要鎮政府的批準。另外,在海南省轉讓林地還涉及增值費的問題,根據《海南省集體林權制度』改革試點市縣集體商品ξ林地林木權屬流轉的指導性意見》第六條,通過其他方式取得的林地承包經營權依法√進行流轉產生增值的,增值部分不低於50%歸發包方全體集體經濟組織成員所有。因此,海南省實踐中以其他方式取得的林地承包經營權的轉 蟹耶多讓,通常♂會采取其他形式,如協議同聯手意另一方使用該土地,另一方︽支付青苗補償費,以此規避ζ 因轉讓產生的增值費問題。

                 

                (一)土地承包經營權的流轉方式

                根據《農村土地●承包經營權流轉管理辦法》(農業部令第47號),農村土地的流轉包括轉讓、互換、轉包、出租、入股、抵押或者其他方式。其中轉讓是指承包方將不由驚駭出聲土地承包經營權讓渡給其他『人;互換是指承包方之間為方便耕々作或者各自需要,對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換;轉包是指承包方將土地承包▲經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營;出租指承包方土地承包經營權◣以一定期限租賃給他人從銀月果然可以找到冷光他們事農業生產經營;入股是指實行家庭承包方式的▓承包方之間為發展☉農業經濟,將土地承包經營權作為股權,自願聯合從事農業合作生產經營;其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為╲股權,入股組成股份公「司或者合作社等,從事農業生產經營。轉讓和互換會改◥變原有的承包關系。

                家庭承包的土地與其他方式承包的土地的流轉存在一定區別。首先,按照《農村土地承包法》規定,家庭承包的流〓轉方式有轉包、出租、互換、轉←讓等方式,其他方式承包土地的流轉方式有轉讓、出租、入股、抵押身上九彩光芒同樣爆閃而起等方式;其次,家庭承包土地入▅股應在承包方間進行,不能將▓土地承包經營權量化為股份,投入到從事農業生產的工商企業,也不能將土地承包經營權作為投資成立農業經營公司,而是農卐戶以入股形式組織在一起,從事農業合作生產,收益╲按照股份分配,其他方式承包的土地則無此要求;最後,在轉讓方面,兩者也存在區別,已在上文闡述,在◇此不再贅述。

                (二)承包經營權的流轉∞程序

                根據《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉◢管理辦法》,農村→土地進行流轉的,應當簽訂書面合同,以轉包、出租、互換或者其他方式流★轉的,承包方應當及時向發包方備案;以轉讓方式流轉的程序已在上文闡述,在此不再什么贅述。另外,流入方將承包方以〖轉包、出租方式流轉的土地實』行再流轉,應當取得原ζ承包方的同意。《國家林業局關於規範集體林權流轉市場運行的意見》(林改發〔2016〕100號)還規定,林權再次流轉的,應按照原流Ψ 轉合同約定執行,並告知發包方。

                 

                在農村土地的※承包及流轉過程中,投資者還需♂註意其他風險點,比如土確實可以說是最佳方案了地的性質能否按投資者的意願種植相應作物︾或者進行相應開發。

                比如,在受讓或者承租林地的時候,要警惕該地塊上已有的樹木是否可以采伐,是否涉及到公益林問題,根據《國家級公益林管理辦法》規定:“一級國家級公⊙益林原則上不得開展生產經營活動,嚴禁打枝、采脂、割漆、剝樹皮、掘根∏等行為。集』體和個人所有的一級國家級公益林,以嚴格保護為原則。根據其生態狀況需要開展撫育和更新采伐等經營活動,或適宜開展非木質資源培單膝跪地育利用的∞,應當按相關技術規程的規定Ψ 。”按目前政策,區劃界定ㄨ為公益林的林地、林木暫不能進行轉讓,其采伐也受到嚴格限制,根【據海南省的實踐,公益林的采伐一次最多只能采伐75畝。

                另外,還要關註地塊性質是否能進行相應農業經營開發,比如《海南省人民政府關於劃定但這么多人看著海南省生態保護紅線的通告△》(瓊府〔2016〕90號)將行政區劃內陸域生態「保護紅線分為Ⅰ類生態保護紅線區和Ⅱ類生態保護紅線區兩個大類,Ⅰ類生態保護紅線區內原則上禁止各類開發建設○活動,Ⅱ類生態保護紅線區的經營開發也有許多限制。在海南省,投資者可以登陸登錄〓海南省生態環境保護廳留了下來門戶網站www.hnsthb.gov.cn查詢紅線範圍,對地塊性質進行№初步判斷。

                綜上,投資者在投資林地時,應獲取地塊的紅線圖及坐標,去當地縣級林業主管部門對地塊性質進行核查,以確保可云星主以進行經營開發。

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